Ton syndic te facture des frais de relance ? La loi lui interdit pourtant de le faire
Tu as quelques jours de retard sur tes charges de copropriété et tu reçois un courrier de ton syndic. En bas de la lettre, une ligne en plus : « frais de relance : 30 € ». Parfois 50 €, parfois davantage. Tu paies sans discuter, parce que tu penses que c’est normal.
Sauf que ce n’est pas normal. La loi interdit formellement à ton syndic de te facturer ces frais. Et des millions de copropriétaires en France se font avoir chaque année sans le savoir.
Ce que la loi dit vraiment sur ces frais fantômes
Le principe est limpide et il tient en une phrase. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les frais de relance pour charges impayées ne peuvent pas être facturés individuellement au copropriétaire concerné. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la règle.
Concrètement, la gestion courante des impayés fait partie de la mission de base du syndic. Elle est déjà rémunérée par ses honoraires annuels, votés en assemblée générale. Facturer un copropriétaire en plus pour une simple lettre de relance revient à lui faire payer deux fois le même service.
Le décret du 26 mars 2015 est encore plus précis. Il liste dans son annexe 1 les prestations comprises dans le forfait du syndic. La relance des copropriétaires débiteurs en fait explicitement partie. Autrement dit, le syndic est déjà payé pour t’envoyer ce courrier.
Seule exception : les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas précis, l’article 10-1 autorise le syndic à imputer les frais réels au copropriétaire défaillant. Mais attention : uniquement le coût du recommandé (quelques euros), pas des « frais de dossier » ou des « frais administratifs » à 50 €.
Beaucoup de syndics profitent de la confusion entre relance simple et mise en demeure pour gonfler la note. Et c’est là que le piège se referme, car les montants cumulés sur plusieurs années peuvent atteindre des sommes considérables.
Comment récupérer l’argent que ton syndic n’aurait jamais dû te prendre
Première étape : épluche tes relevés de charges des trois dernières années. Cherche toute ligne intitulée « frais de relance », « frais de recouvrement amiable », « frais de dossier impayé » ou toute formulation similaire. Note chaque montant et chaque date.
Ensuite, envoie un courrier recommandé avec AR directement au syndic. Cite l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 26 mars 2015. Demande le remboursement intégral des sommes prélevées indûment. Pas besoin d’avocat à ce stade.
Si ton syndic ne répond pas sous 30 jours ou refuse de rembourser, saisis le médiateur de la consommation dont il dépend. Depuis 2016, tout professionnel a l’obligation d’en désigner un. Ses coordonnées figurent normalement sur ton contrat de syndic.
Dernière option : le tribunal judiciaire. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure simplifiée ne nécessite pas d’avocat. Un copropriétaire qui cumule 30 € de frais illégaux par trimestre sur dix ans se retrouve avec 1 200 € à récupérer. Ça vaut le coup de s’y pencher.
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Tu peux aussi soulever le problème lors de la prochaine assemblée générale. Si d’autres copropriétaires sont dans le même cas, une action collective pèse bien plus lourd qu’une réclamation isolée. Mais ce n’est pas le seul piège que les syndics tendent aux copropriétaires distraits.
Les autres lignes de facturation à vérifier d’urgence
Les frais de relance ne sont que la partie visible. Beaucoup de syndics facturent aussi des « frais de photocopie » pour l’envoi des procès-verbaux d’assemblée générale. Or, depuis le 1er juin 2020, l’envoi dématérialisé est le mode par défaut. Facturer du papier quand un email suffit n’est plus justifiable.
Autre classique : les « frais de tenue de dossier » lors d’une vente. Le syndic facture souvent au vendeur un montant forfaitaire pour préparer l’état daté. Or la loi ALUR plafonne ce document à 380 € TTC. Tout dépassement est illégal, comme le rappelle l’article 10-1 alinéa 5.
Vérifie aussi les « frais d’affranchissement extraordinaires » ou les « frais de mise à jour du carnet d’entretien ». Ces prestations font partie du forfait annuel voté en AG. Si elles apparaissent en ligne séparée sur tes appels de fonds, tu es en droit de les contester, exactement comme pour les réparations non demandées chez le garagiste.
Un réflexe simple permet d’éviter ces abus à l’avenir : compare chaque ligne de ton relevé trimestriel avec la liste des prestations incluses dans le contrat de syndic. Ce document, voté en AG, est ta meilleure arme.
Pourquoi presque personne ne réclame
Les montants pris individuellement semblent dérisoires. 30 € par-ci, 45 € par-là. Personne ne va se battre pour une trentaine d’euros. C’est précisément ce sur quoi les syndics comptent. Multiplié par 200 copropriétaires et quatre relances par an, le calcul devient très rentable pour eux.
L’autre frein, c’est la peur du conflit. Beaucoup de copropriétaires craignent de se mettre le syndic à dos et de subir des représailles sur la gestion de leur lot. En réalité, le syndic est un prestataire mandaté par le syndicat des copropriétaires. C’est lui qui travaille pour toi, pas l’inverse.
Dernier obstacle : l’ignorance de la loi. Si tu ne connais pas tes droits, tu ne peux pas les faire valoir. Et ni le syndic ni personne n’a intérêt à t’en informer.
Maintenant, tu sais. Si tu es copropriétaire, sors tes relevés de charges ce soir et vérifie. Et si tu connais quelqu’un qui paie des charges de copropriété, envoie-lui cet article — ça pourrait lui faire économiser plusieurs centaines d’euros.