Ton propriétaire te facture le remplacement du robinet ou de la chasse d’eau ? La loi dit clairement qui doit payer
Le robinet de la cuisine goutte depuis trois semaines. La chasse d’eau ne fonctionne plus correctement. Tu appelles ton propriétaire, et sa réponse tombe : « C’est à votre charge. » Tu paies sans discuter, comme des millions de locataires en France chaque année.
Sauf que dans beaucoup de cas, c’est lui qui aurait dû sortir le chéquier. Le droit français établit une frontière très nette entre les réparations qui incombent au locataire et celles qui reviennent au bailleur. Et cette frontière, presque personne ne la connaît vraiment.
Le texte que ton propriétaire espère que tu ne liras jamais
Tout repose sur un décret souvent ignoré : le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce texte liste de manière exhaustive les « réparations locatives » à la charge du locataire. En clair, tout ce qui n’y figure pas revient automatiquement au propriétaire, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Le principe est simple. Le locataire prend en charge l’entretien courant et les menues réparations. Le propriétaire assume tout ce qui relève de la vétusté, de la malfaçon, d’un vice de construction ou de la force majeure.
Concrètement, changer un joint de robinet, remplacer un flotteur de chasse d’eau ou détartrer un pommeau de douche : c’est bien pour toi. Mais remplacer un robinet entier parce qu’il est trop ancien et irréparable ? C’est pour lui.
La nuance paraît subtile, pourtant elle fait toute la différence sur la facture. Et c’est justement là que la confusion profite aux bailleurs peu scrupuleux.
La liste des réparations qui ne sont PAS à ta charge
Le décret de 1987 est très précis sur ce que le locataire doit payer en plomberie : joints, clapets, flotteurs, remplacement de flexibles de douche, nettoyage des dépôts de calcaire. Ce sont des pièces d’usure à quelques euros, remplaçables sans outillage spécialisé.
En revanche, dès que la panne touche un équipement complet — un mitigeur hors d’usage, un mécanisme de chasse d’eau irréparable, un ballon d’eau chaude qui lâche, une canalisation percée — la charge bascule côté propriétaire. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de « maintenir le logement en état de servir à l’usage prévu ».
Même chose pour le chauffage. Purger un radiateur ou remplacer le bouton d’un thermostat, c’est locatif. Mais un radiateur qui ne chauffe plus à cause de son ancienneté ou une chaudière en fin de vie ? C’est une réparation importante qui incombe au bailleur. Le décret parle explicitement du « remplacement des éléments composant les installations de plomberie » comme relevant du propriétaire quand l’usure normale en est la cause.
Autre piège classique : les volets roulants. Beaucoup de propriétaires facturent le remplacement au locataire. Or, un mécanisme de volet qui casse après quinze ans d’utilisation relève de la vétusté. Seule la manœuvre incorrecte (un volet forcé, par exemple) pourrait justifier une mise à ta charge.
Comment faire valoir tes droits sans finir au tribunal
Première étape : ne paie jamais une réparation contestable sans vérifier le décret de 1987. Le texte est disponible gratuitement sur Légifrance. En cinq minutes, tu sais si la réparation figure dans la liste locative ou non.
Si la réparation n’y figure pas, envoie un courrier recommandé avec accusé de réception à ton propriétaire. Mentionne explicitement le décret n° 87-712 et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Décris la panne, précise qu’elle résulte de la vétusté (et non d’une mauvaise utilisation de ta part), et demande la prise en charge.
Ton bailleur ne répond pas sous un délai raisonnable ? Tu peux saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC). Cette démarche est rapide, sans avocat, et aboutit dans la majorité des cas à un accord. Si ton propriétaire refuse toujours, le juge des contentieux de la protection peut être saisi.
Astuce peu connue : si tu as déjà payé une réparation qui incombait au bailleur, tu peux lui en réclamer le remboursement. Le délai de prescription est de 3 ans à compter de la dépense (article 7-1 de la loi de 1989). Conserve toujours tes factures.
Les pièges qui font perdre des locataires pourtant dans leur droit
Premier piège : le « devis imposé ». Certains propriétaires envoient un plombier, puis transmettent la facture au locataire sans discussion. Tu n’es pas obligé d’accepter. Demande d’abord un diagnostic écrit qui précise l’origine de la panne : vétusté ou mauvais usage.
Deuxième piège : la grille de vétusté absente du bail. Depuis la loi ALUR de 2014, une grille de vétusté peut être annexée au contrat de location. Elle fixe la durée de vie théorique de chaque équipement. Sans cette grille, c’est la jurisprudence qui tranche — et elle est très favorable au locataire sur les équipements de plus de dix ans.
Troisième piège : confondre « urgence » et « charge locative ». Si une fuite inonde ton appartement un dimanche soir, tu as le droit de faire intervenir un plombier en urgence. Mais cela ne signifie pas que tu dois payer la totalité. L’intervention d’urgence te revient uniquement si la panne résulte de ta négligence. Sinon, tu avances les frais et tu demandes le remboursement au bailleur.
Dernier point souvent ignoré : si ton propriétaire refuse de réaliser des réparations importantes qui rendent le logement indécent (pas d’eau chaude, fuite permanente, chauffage en panne l’hiver), tu peux saisir la CAF. Elle peut suspendre le versement des aides au logement directement au bailleur pour le forcer à agir.
Garde ce réflexe : avant de payer, ouvre le décret de 1987. En deux minutes, tu sais qui doit sortir le portefeuille. Et si autour de toi un locataire galère avec un propriétaire qui lui fait tout payer, partage-lui cet article — ça peut lui économiser plusieurs centaines d’euros.