Privés de soleil à partir de 16 h en été : ils font démolir l’extension du voisin alors qu’elle était légale
Un permis de construire dans les règles, une mairie qui valide, un tribunal administratif qui rejette le premier recours. Sur le papier, tout semblait plié pour la famille Lemaire. Mais leurs voisins, les Silva, n’ont jamais lâché l’affaire.
Douze ans de procédure plus tard, la justice a tranché en leur faveur, et pas à moitié : démolition partielle de l’extension, plus 13 500 euros à payer. Le motif ? Une histoire d’ombre, de vis-à-vis, et d’un principe juridique que peu de propriétaires connaissent avant de lancer des travaux.
Une extension en règle qui plonge la cour du voisin dans le noir dès 16 heures
Tout commence en 2006, dans un village d’environ 1 000 habitants des Corbières, entre vignes et collines. Monsieur et Madame Lemaire, qui y vivent à l’année, décident d’agrandir leur maison. Ils déposent une demande, obtiennent un permis de construire délivré par la mairie, et lancent les travaux sans se douter du feuilleton judiciaire qui les attend.
Leurs voisins, Monsieur et Madame Silva, propriétaires d’une résidence secondaire dans le même hameau, tentent aussitôt de faire annuler ce permis devant le tribunal administratif. Rejeté. Le projet respecte les règles d’urbanisme, un point c’est tout, ou presque.
Les travaux s’achèvent en 2009. Et c’est là que les ennuis commencent vraiment pour tout le monde. Le balcon de l’extension se retrouve à seulement 80 centimètres de la propriété des Silva, la porte-fenêtre à 1,20 mètre. Un vis-à-vis brutal, une vue plongeante sur leur jardin.
Et surtout, dès 16 heures en été, leur cour intérieure bascule intégralement dans l’ombre. Pour des propriétaires qui avaient justement acheté cette maison pour profiter du soleil, la déception est immense.
Un expert chiffre la perte de lumière à 25% de la valeur du bien
Face à ce constat, les Silva portent l’affaire devant les tribunaux civils. Un expert judiciaire se déplace sur place pour mesurer précisément l’ampleur du problème. Le verdict technique est sans appel : l’ombre projetée sur leur terrasse à 16 heures en été est passée de 1,65 mètre à 3 mètres.
Dans leur cour de 30 m², le soleil disparaît totalement à partir de cette heure, en plein cœur de l’été. Selon l’expert, cette perte de lumière déprécie la valeur de la maison de 25% à 30%. Un chiffre énorme pour une simple extension de voisinage.
Florence Iung, avocate au barreau de Quimper spécialisée en droit immobilier, rappelle une vérité que beaucoup de propriétaires ignorent : « Un permis de construire, ce n’est pas un bouclier absolu contre les recours des voisins.
Le permis va permettre de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme, mais il ne règle pas toutes les conséquences. » Autrement dit, être en règle administrativement ne protège pas d’un litige civil pour trouble anormal de voisinage.
Pour se défendre, les Lemaire arguent que le préjudice reste minime, puisqu’il s’agit d’une résidence secondaire et que la perte d’ensoleillement ne dure que trois à quatre mois par an.
La Cour de cassation valide la démolition et rejette l’ultime recours
Le 6 septembre 2018, la cour d’appel de Montpellier tranche : démolition partielle de la surélévation. Les Lemaire sont aussi condamnés à verser une indemnité de 13 500 euros, calculée sur la base de 1 500 euros par an d’ombre forcée entre la fin des travaux en 2009 et l’arrêt de 2018.
Déterminés à conserver leur agrandissement, les Lemaire ne s’arrêtent pas là. Ils saisissent la Cour de cassation, invoquant l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, qui protège le droit au respect du domicile et de la vie privée. Un argument juridique solide sur le papier, mais qui ne suffira pas.
Le 22 octobre 2020, les juges valident intégralement la décision de la cour d’appel. Leur raisonnement est limpide : une résidence secondaire est protégée de la même manière qu’une résidence principale, et cette perte d’ensoleillement constitue bien un trouble anormal de voisinage.
Quant à l’article 8, la haute juridiction ne l’examine même pas, cet argument n’ayant jamais été soulevé devant la cour d’appel. La démolition est définitivement validée, et l’ardoise de 13 500 euros reste due.
« Avant de se lancer dans un tel projet, au-delà du respect des règles d’urbanisme, il faut réfléchir aux conséquences civiles », conseille Florence Iung. Elle recommande d’anticiper les litiges en vérifiant en amont l’ombre projetée, le vis-à-vis, mais aussi l’écoulement des eaux ou les nuisances acoustiques.
Un permis validé par la mairie ne met donc jamais totalement à l’abri d’un procès civil qui peut traîner plus d’une décennie. Avant de couler la première dalle d’une extension, mieux vaut peut-être imaginer l’ombre qu’elle projettera sur la terrasse du voisin, l’été suivant et tous ceux d’après.
Source : Le Figaro