Les Champs-Élysées il y a 400 ans : des marais et des légumes, loin des loyers à 10 000 € le m²
Imagine une terre humide, des rangées de légumes, des ormes et quelques silhouettes qu’on évite à la nuit tombée. C’est là, au pied d’une colline, que s’étend aujourd’hui la plus célèbre avenue de France.
Les Champs-Élysées de 2026 alignent boutiques de luxe, cinémas et foules du monde entier. Mais personne, au départ, ne les avait imaginés ainsi, et le plus surprenant n’est pas le décor d’origine.
Des légumes, de la boue et une promenade royale
Au début du XVIIe siècle, la zone n’a rien d’une adresse prestigieuse. Paris est alors bien plus petite qu’aujourd’hui, et ce coin situé hors de la ville sert surtout à cultiver des légumes.
Le terrain est marécageux, broussailleux et quasiment inhabité. Impossible d’y deviner le futur décor des défilés du 14 Juillet.
Première touche de chic en 1616 : le Cours la Reine ouvre dans le prolongement du jardin des Tuileries, au bord de la Seine. Marie de Médicis y fait aménager une longue allée bordée d’ormes et de tilleuls, inspirée d’une promenade florentine.
Quelques décennies plus tard, Louis XIV charge André Le Nôtre, le jardinier de Versailles, d’aménager le terrain. Il y trace des tapis de gazon et des allées d’arbres, dans l’axe de la route qui mène des Tuileries vers Versailles.
L’allée prend alors le nom de « Grand Cours ». Le nom sonne bien, mais la réalité l’est moins, et c’est là que l’histoire devient plus drôle.
Une avenue qu’on évitait la nuit
Le Grand Cours reste longtemps une friche. Il est surtout fréquenté par des militaires et des filles de joie, ce qui le rend peu recommandable une fois la nuit venue.
Pas de vitrines, pas de terrasses, pas de files d’attente devant une boutique. À la place, de l’herbe, des arbres et très peu de monde respectable après le coucher du soleil.
En 1765, le surintendant de Marigny réaménage les lieux. Il plante des arbres et crée des allées, ce qui commence à transformer la friche en promenade digne de ce nom.
Si tu penses que la métamorphose s’arrête là, tu es loin du compte. L’avenue d’aujourd’hui ressemble bien plus à une machine économique qu’à une promenade.
Aujourd’hui : 300 000 piétons par jour
Mesure d’abord le décor : l’avenue fait 1 910 mètres entre la place de la Concorde et la place Charles-de-Gaulle-Étoile, sur 70 mètres de large. Elle monte régulièrement jusqu’à l’Arc de Triomphe.
En 2012, en moyenne, 300 000 piétons s’y pressaient chaque jour, dont un quart d’étrangers. À l’approche des fêtes de fin d’année, on grimpait jusqu’à 600 000.
Les 120 boutiques de l’avenue généraient alors un milliard d’euros de chiffre d’affaires annuel. Un touriste étranger y dépensait en moyenne 1 160 euros.
Là où poussaient des légumes, on trouve désormais des marques de luxe, des restaurants et 29 salles de cinéma, dont l’essentiel de la programmation est en version originale. Les cinémas y organisent même des avant-premières.
La plupart des marques automobiles y disposent aussi d’un espace d’exposition, souvent couplé à un bar ou à un restaurant. Les compagnies aériennes, elles, ont presque toutes disparu de l’avenue.
Reste un chiffre qui donne le vertige, et il concerne le trottoir d’en face.
Le côté « soleil » et ses loyers hors norme
Le côté pair, dit « soleil », attire une fréquentation supérieure de 30 % à celle de l’autre trottoir. Ses commerces en rez-de-chaussée se louent entre 8 000 et 10 000 euros le mètre carré par an, hors taxes et charges.
Autrement dit, quelques mètres de façade rapportent plus qu’un hectare de potager d’autrefois n’aurait jamais pu rêver. Seuls certains commerces peuvent absorber de tels loyers, notamment le textile et le luxe.
Selon une étude de 2006 commandée par la mairie de Paris, 20 % des magasins de l’avenue relevaient du textile. Galeries commerciales incluses, on approchait les 39 %.
Cette pression des loyers pourrait même nuire à la diversité commerciale. Le contraste est total avec le Grand Cours, où personne ne se bousculait pour s’installer.
Mais qui a transformé ces marais en vitrine mondiale ? La réponse tient en partie à une succession de décisions, pas à un grand plan unique.
Ce qui a fait basculer le marais
Le premier déclencheur est royal : Louis XIV veut des avenues pour faciliter le passage des carrosses de ses courtisans vers Saint-Germain-en-Laye et Versailles. L’axe est pensé comme une route avant d’être une promenade.
Le deuxième est l’aménagement des jardins. Entre 1840 et 1847, l’architecte Jacques Hittorff dessine les carrés des jardins des Champs-Élysées, dotés chacun d’une fontaine, à l’exception du dernier.
Le troisième, c’est l’attractivité elle-même : une fois l’avenue devenue la plus belle perspective de Paris, les commerces ont suivi. Et les loyers avec eux.
On a longtemps cru que les lieux de prestige l’avaient toujours été. Ici, c’est l’inverse : un terrain boueux et mal famé est devenu l’adresse la plus chère du pays.
Et dans 30 ans, qu’en dira-t-on ?
Les habitants du XVIIe siècle auraient trouvé fou qu’on paie des milliers d’euros pour une vitrine sur un marais. Dans 30 ans, on trouvera sans doute notre époque aussi étrange, avec ses salons d’exposition automobile et ses files devant les boutiques.
Pour voir comment un lieu se réinvente à l’autre bout de la France, découvre ce village perché entre Nice et Monaco élu parmi les plus photogéniques du pays.