Les 10 villes les plus chères de France : Montreuil et Annecy devancent Nice et Lyon
Paris en tête, personne ne tombera de sa chaise. Mais derrière la capitale, le classement des villes de plus de 100 000 habitants où l’immobilier coûte le plus cher réserve des places que peu de monde aurait devinées.
On a compté du 10e au 1er rang, avec les prix au m² publiés par PAP en 2026. Et il y a bien une surprise dans le top : elle se cache sur le podium.
Du 10e au 7e rang : les villes que tu croyais plus chères… ou moins
Quelques précisions de méthode. Le classement de PAP ne retient que les villes de plus de 100 000 habitants. Il s’appuie sur les prix médians constatés, issus de la base DVF des notaires et des chiffres PAP.
À la 10e place, on trouve Villeurbanne (Rhône), à 3 586 €/m². La commune colle à Lyon, mais elle reste nettement moins chère que sa grande voisine.
Le 9e rang revient à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), à 4 049 €/m². C’est l’avant-dernière du classement, et elle y est la seule ville de banlieue parisienne à rester sous la barre des 4 100 €.
Bordeaux est 8e, avec 4 374 €/m². La ville qui faisait rêver tous les Parisiens en télétravail se retrouve derrière des communes que peu de gens citeraient spontanément.
Et justement, la 7e place montre que Lyon ne domine pas autant qu’on l’imagine.
Lyon et Nice, rattrapées par un duo inattendu
Lyon occupe la 7e place, à 4 595 €/m². Pour beaucoup, c’est la deuxième ville de France hors Paris sur le plan immobilier. Dans ce classement, elle est pourtant derrière quatre autres villes.
Nice est 6e, à 4 834 €/m². La Côte d’Azur reste chère, mais elle ne figure même pas dans le top 5 des villes de plus de 100 000 habitants.
Au 5e rang, on trouve Aix-en-Provence (Bouches-du-Rhône), à 4 999 €/m². La cité provençale passe devant Nice et frôle les 5 000 €.
Les deux places suivantes sont occupées par des villes dont on parle beaucoup moins. L’une est en Haute-Savoie, l’autre est collée à Paris.
Annecy, le petit poucet qui s’invite à la table des grands
À la 4e place, Annecy (Haute-Savoie) affiche 5 120 €/m². PAP souligne que la ville s’impose comme la 4ᵉ ville de plus de 100 000 habitants la plus chère de France.
C’est le premier outsider du classement. Annecy se classe devant Nice, Lyon et Bordeaux, des métropoles bien plus grandes et plus connues.
Son lac, ses montagnes et la proximité de la Suisse expliquent en partie cette tension. Les prix y restent élevés malgré le repli général observé ces dernières années.
Mais le vrai choc se trouve juste au-dessus : un nom que l’on associe rarement à l’immobilier de luxe.
Le podium que personne n’attendait
À la 3e place, Montreuil (Seine-Saint-Denis) atteint 6 242 €/m². La ville surnommée le « Brooklyn parisien » dépasse Annecy, Aix, Nice, Lyon et Bordeaux.
C’est la surprise du classement. Montreuil se retrouve plus chère que toutes les grandes métropoles de province, à un cheveu de la barre des 6 500 €.
Sa position à la porte de Paris, ses transports et son image de ville d’artistes pèsent sur les prix. C’est une dynamique que l’on retrouve dans plusieurs communes limitrophes de la capitale.
Juste devant elle, une autre ville de banlieue ouest. Et cette fois, elle dépasse 8 000 €.
Boulogne-Billancourt, l’autre capitale du m² cher
La 2e place revient à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), à 8 283 €/m². La ville est à 1 400 € du prix parisien, et à plus de 2 000 € du 3e.
L’écart avec Montreuil, 2 041 € de plus par m², est plus grand que celui qui sépare Montreuil de Villeurbanne, 10e. Le podium est donc très inégal.
Pour un appartement de 50 m², cela représente plus de 100 000 € de différence entre Boulogne-Billancourt et Montreuil. Le top 3 est loin d’être une même catégorie de prix.
N°1 : Paris, et un écart qui donne le vertige
Sans surprise, Paris (75) domine à 9 680 €/m². PAP écrit que la capitale demeure la ville la plus chère de France et pour longtemps.
Elle est près de trois fois plus chère que Villeurbanne, 10e du top. Et il suffit de regarder l’autre bout de l’échelle pour mesurer l’écart.
Parmi les grandes villes, les moins chères sont Saint-Étienne (1 288 €/m²), Limoges (1 664 €/m²) et Perpignan (1 688 €/m²). Un appartement parisien coûte donc environ 7,5 fois plus cher qu’un stéphanois.
Ce contraste explique en partie pourquoi tant de gens regardent ailleurs. Certains retraités, par exemple, misent sur Limoges plutôt que sur le soleil portugais.
Ce que ce classement dit de nos vies
Le premier enseignement, c’est que la banlieue parisienne pèse très lourd. Quatre villes du top 10 se situent en Île-de-France ou juste à côté : Paris, Boulogne-Billancourt, Montreuil et Saint-Denis.
Le deuxième, c’est que les grandes métropoles de province sont loin du niveau parisien. Lyon, Bordeaux et Nice restent sous les 5 000 €/m², alors que Paris approche les 10 000 €.
Pour les jeunes, ces prix pèsent sur l’autonomie. On l’a vu avec l’âge du départ du nid, qui varie beaucoup selon les pays européens.
Beaucoup de Français choisissent aussi de partir. C’est ce que montre le classement des départements où l’on déménage le plus, où le n°1 n’est pas l’Île-de-France.
Et pour 2026, ça monte ou ça baisse ?
PAP estime que la baisse des prix appartient désormais au passé. Le marché se stabilise, et le nombre d’acheteurs avait progressé de 11,3 % fin 2025 par rapport à 2024.
Le site prévoit une hausse des prix de 2 à 3 % sur l’année 2026. Tout dépendra toutefois des taux de crédit : s’ils remontent, la hausse sera freinée.
Pour ceux qui rêvent de payer moins cher, certains partent plus loin. Une retraitée de 62 ans raconte sa nouvelle vie à Madère avec 1 100 € par mois. D’autres retraités français font le choix de Dakhla, au Maroc.
Et toi, tu aurais parié sur Montreuil ?
Voilà le tableau : Paris reste hors catégorie, Boulogne-Billancourt la suit de près, et Montreuil se glisse sur le podium devant Annecy, Aix, Nice et Lyon. Tu avais deviné que la ville de la Haute-Savoie passerait devant les grandes métropoles ?
Si tu veux préparer un achat, vérifie d’abord si tu n’as pas un petit pactole qui dort. Voici comment retrouver gratuitement des comptes oubliés. Et pour voir le revers de la médaille, regarde pourquoi Limoges attire autant.