Il coule son perron pour éviter les flaques : 15 ans après, le géomètre-expert révèle l’erreur qui coûte cher
Un été de juillet, un propriétaire coule ses trois marches de perron. Rien de spectaculaire : juste de l’eau qui stagnait devant sa porte et qu’il voulait enfin canaliser. Un geste de bricolage banal, fait au jugé, sans arpenteur ni papier officiel.
Quinze ans plus tard, lors d’une vente immobilière, le géomètre-expert chargé du bornage retend son cordeau. Et découvre que le béton coulé cet été-là déborde bel et bien sur le terrain d’à côté. La suite va surprendre tous ceux qui pensent que le temps efface les erreurs.
Un geste de bricolage devenu bombe à retardement
Personne ne coule un perron pour voler dix centimètres à son voisin. On agit parce que l’eau de pluie ruisselle jusque dans l’entrée, parce que les enfants glissent sur la pente, parce que l’accès devient pénible chaque hiver. Ce type de correction improvisée est fréquent dans les maisons construites sur un terrain en dévers, un peu comme ces fissures aggravées par la sécheresse qui surprennent des propriétaires pourtant de bonne foi.
Le motif est presque universel. Mais la justice, elle, ne regarde pas l’intention : elle regarde où finit exactement le béton. Et sur ce point, la jurisprudence ne laisse aucune place à l’interprétation, contrairement à d’autres sujets où la loi laisse une marge de négociation au consommateur.
La règle glaçante que peu de propriétaires connaissent
Un arrêt de la Cour de cassation daté de 2021 le formule sans détour : il n’existe pas de petit empiètement. Quelle que soit son ampleur, un débordement sur le fonds voisin doit être sanctionné par la démolition de la partie fautive.
Certaines décisions récentes introduisent une nuance pour les cas vraiment infimes, quelques centimètres carrés à peine. Mais le principe général reste celui d’une protection quasi absolue du propriétaire lésé, peu importe l’ancienneté des travaux ou la bonne foi de celui qui a construit.
La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que tout propriétaire peut exiger la démolition d’un ouvrage empiétant sur son terrain, sans que son action puisse être qualifiée d’abusive. Le voisin qui réclame la remise en état n’a rien à justifier, même quinze ans après les travaux. Un principe aussi strict que celui qui encadre certaines réformes administratives où l’ancienneté ne joue en rien.
Ce que révèle vraiment le bornage avant une vente
Tant que personne ne bouge, l’empiètement dort tranquillement sous le perron. Il redevient visible au moment précis où un géomètre-expert intervient pour établir ou vérifier les limites de propriété avant une transaction immobilière.
Le professionnel mesure, compare avec les titres anciens, et découvre parfois que le perron, la rampe ou l’escalier dépassent sur la parcelle voisine. Le plan cadastral ne suffit jamais à trancher ce genre de litige : le ministère de l’Économie rappelle lui-même qu’il n’a pas vocation à garantir un droit de propriété.
Face à cette découverte, le notaire ne peut pas signer comme si rien ne s’était passé. Selon un guide conjoint destiné aux notaires et géomètres-experts, la question de l’empiètement revient sans cesse dans la pratique.
Trois voies s’ouvrent alors : l’accord amiable, la cession de la bande de terrain, ou la démolition partielle, une solution que la Cour de cassation a déjà envisagée pour éviter une démolition totale disproportionnée.
Le coût de régularisation varie énormément : certains dossiers se règlent par un simple avenant à l’acte, d’autres traînent des années pour quelques centimètres carrés.
Un perron coulé pour éviter les flaques d’eau, et voilà comment un été de bricolage se transforme en dossier juridique quinze ans plus tard. La prochaine fois que vous corrigez une pente devant chez vous, pensez au cordeau du géomètre qui viendra un jour ou l’autre.