Il louait son toit-terrasse à SFR depuis 5 ans : la justice lui ordonne de rembourser 30 500 € à ses voisins
Acheter un toit-terrasse dans un immeuble, le louer à un opérateur télécoms et encaisser les loyers pendant cinq ans. Sur le papier, un investissement malin. Sauf que la justice vient de décider que ces 30 500 euros ne lui appartenaient pas. Et que chaque centime devait revenir à l’ensemble de la copropriété.
Un lot acheté en bonne et due forme… en apparence
L’histoire se passe à Colombes, dans les Hauts-de-Seine. Un copropriétaire y possédait un lot un peu particulier : le toit-terrasse de son immeuble. Un bien qu’il avait acheté quelques années plus tôt, avec une description précise dans le règlement de copropriété.
Ce toit-terrasse servait de support à des antennes de téléphonie mobile installées par SFR. L’opérateur y était locataire depuis le début des années 2000, bien avant que l’immeuble ne devienne une copropriété. Les loyers tombaient régulièrement, et tout semblait parfaitement légal.
Sauf qu’en y regardant de plus près, le règlement de copropriété rédigé en 2006 qualifiait ce fameux lot de partie commune à jouissance privative. Et cette nuance juridique change absolument tout. Car un droit de jouissance, aussi confortable soit-il, n’est pas un droit de propriété.
Comme le souligne Me Eric Audineau, avocat spécialiste du droit de la copropriété et conseil du syndicat des copropriétaires, cette formulation était courante dans les années 70 et 80. Mais qu’un notaire l’ait utilisée au début des années 2000 reste surprenant. Il n’aurait jamais dû rédiger le règlement ainsi. L’erreur était posée, comme une bombe à retardement dans les murs de l’immeuble.
Le tribunal de Nanterre tranche : le toit appartient à tout le monde
Le 27 mai 2026, le Tribunal judiciaire de Nanterre a rendu sa décision. Et elle est limpide : le toit-terrasse reste la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. Peu importe qu’il ait été vendu comme un lot séparé.
Le syndicat des copropriétaires avait un argument massue. La toiture-terrasse participe au clos et au couvert de l’immeuble. Autrement dit, elle protège tout le bâtiment. C’est structurellement une partie commune, et aucun montage juridique ne peut changer sa nature physique.
La loi Elan de 2018 est venue enfoncer le clou. Son article 6-3, intégré à la loi du 10 juillet 1965, dispose clairement que les parties communes à jouissance privative restent des parties communes. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le législateur avait anticipé exactement ce type de litige.
Résultat : le copropriétaire a été condamné à restituer l’intégralité des 30 500 euros de loyers perçus sur cinq ans au syndicat. Et selon Me Audineau, c’est une première. Jamais auparavant des loyers touchés sur un tel lot n’avaient été remis en cause par la justice.
Des centaines de milliers de lots piégés en France : parkings, caves, terrasses
Ce jugement dépasse largement le cas de Colombes. Me Audineau estime qu’il existe en France des centaines de milliers de parties communes à jouissance privative héritées des décennies passées. Terrasses, parkings, caves : autant de sources potentielles de litiges dormants dans les copropriétés françaises.
L’avocat cite l’exemple concret d’un de ses clients. Celui-ci a acheté un appartement avec un parking présenté dans le règlement comme partie commune à jouissance privative. Il souhaite en devenir pleinement propriétaire, mais le syndicat lui demande de payer pour obtenir ce droit. Une situation kafkaïenne qui pourrait se multiplier.
Autre piège identifié par le juriste : ces distributeurs de billets installés en façade d’immeubles récents. Des petits lots créés dès la conception du bâtiment, loués à prix d’or aux banques, dont la qualification juridique pourrait elle aussi être contestée.
Quant au toit-terrasse de Colombes, il ne vaut désormais plus rien. Sa seule utilisation possible était la location, et ce droit vient de lui être retiré. Le jugement est susceptible d’appel, et le conseil du copropriétaire condamné n’a pas souhaité s’exprimer.
La leçon tient en une phrase de Me Audineau : « La jouissance n’est pas la propriété. » Avant de signer pour un parking, une cave ou une terrasse, mieux vaut lire chaque ligne du règlement de copropriété. Le mot « jouissance » pourrait vous coûter très cher. Et vous, avez-vous vérifié ce que dit réellement le vôtre ?