Leurs parents leur avaient donné un appartement chacun : 12 ans après, l’un doit 48 000 € à l’autre
Donner un bien immobilier à chacun de ses enfants pour alléger la fiscalité : l’intention est louable, et des milliers de familles françaises la mettent en pratique chaque année. Mais une erreur de méthode, invisible au moment de la signature, peut transformer cette générosité en bombe à retardement. C’est exactement ce qui est arrivé à deux frères, 12 ans après une donation qui semblait parfaitement équitable.
Deux appartements à 300 000 €, une donation en apparence irréprochable
En 2013, les parents de Jules et Félix — prénoms modifiés — décident d’anticiper leur succession. Chaque fils reçoit un appartement d’une valeur identique : 300 000 euros. Jules hérite d’un bien situé à Paris, Félix d’un appartement en banlieue parisienne.
Le montage fiscal est classique. Chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 euros par enfant, soit 200 000 euros d’abattement au total, renouvelable tous les 15 ans. Sur les 100 000 euros restants, les frères paient chacun environ 17 000 euros de droits de donation, selon le barème progressif allant jusqu’à 20 %.
Jusque-là, rien d’anormal. La valeur des biens est identique, la fiscalité partagée à parts égales. Mais les parents ont fait deux donations simples séparées, et non une donation-partage. Cette nuance juridique, que beaucoup de familles ignorent, va tout changer douze ans plus tard.
Car le marché immobilier ne traite pas Paris et sa banlieue de la même façon. Et c’est précisément dans cet écart de valorisation que le piège de la succession s’est refermé sur l’un des deux frères.
Le décès du père révèle un écart de 120 000 euros entre les deux biens
Douze ans après la donation, le père — dernier parent survivant — décède. Jules et Félix se retrouvent chez le notaire pour régler la succession. C’est là que le choc survient. L’appartement parisien de Jules vaut désormais 490 000 euros. Celui de Félix, en banlieue, n’a grimpé qu’à 370 000 euros.
L’écart atteint 120 000 euros. Et dans le cadre de donations simples, la loi française impose un mécanisme redoutable : le rapport successoral. Le notaire Frédéric Labour, installé à Sainte-Geneviève-des-Bois, explique le principe : lorsqu’il y a eu plusieurs donations simples du vivant des parents, on refait un calcul global au moment de la succession.
Concrètement, on fait comme si les biens donnés étaient toujours dans le patrimoine des parents, puis on réévalue l’ensemble à la valeur du jour du décès. Si les parts ne sont plus équilibrées, celui dont le bien a pris davantage de valeur doit verser une compensation à l’autre. Ce qui prévaut, c’est l’égalité absolue entre les enfants.
Résultat : Jules doit 48 000 euros à son frère. Vincent Coumans, conseiller en gestion de patrimoine chez Vaneau et accompagnant de l’un des frères, précise que dans ce cas précis, l’assurance-vie du père a fourni suffisamment de liquidités pour régler l’affaire à l’amiable. Mais tous les héritiers n’ont pas cette chance. Certains sont contraints de vendre le bien hérité pour payer la compensation, faute de trésorerie disponible.
La notaire Élise Mabille, diplômée et en cours d’installation à Pagny-sur-Moselle, ajoute une mise en garde supplémentaire. Un testament stipulant que les biens donnés ne sont pas rapportables peut limiter le problème, mais cette solution a ses limites : si le bien donné dépasse la quotité disponible, une indemnité de réduction sera malgré tout exigée.
La donation-partage : le seul mécanisme qui aurait tout évité
Comme le rappelle un notaire spécialisé en succession, la solution existait pourtant dès 2013. Au lieu de réaliser deux donations simples séparées, les parents auraient dû opter pour une donation-partage. Le principe est limpide : on regroupe tous les biens dans un seul acte, on les répartit entre les héritiers présomptifs, et la valeur est figée au jour de la signature.
Avec ce mécanisme, les deux appartements auraient été évalués à 300 000 euros chacun, point final. Aucune réévaluation au décès, aucun rapport successoral, aucune compensation à verser. La donation-partage est réputée équilibrée et définitive. Peu importe que l’un des biens triple de valeur et que l’autre stagne.
Pour être valide, une condition essentielle s’impose : les biens donnés doivent être de valeur équivalente au moment de l’acte. C’était exactement le cas ici, avec deux appartements à 300 000 euros. Les parents remplissaient toutes les conditions, mais n’ont pas été orientés vers le bon outil juridique.
Cette erreur est loin d’être isolée. Des milliers de familles françaises réalisent chaque année des donations simples séparées sans mesurer le risque. La découverte au moment de la succession provoque alors stupeur, conflits et parfois des ventes forcées de biens familiaux.
Deux appartements identiques, une intention généreuse, et pourtant 48 000 euros de différence au bout du chemin : la preuve qu’en matière de transmission, le choix du véhicule juridique compte autant que la valeur du don. Si vous envisagez de donner un bien immobilier à vos enfants, un seul réflexe peut vous épargner des années de tension familiale : demandez à votre notaire la différence entre donation simple et donation-partage. Votre portefeuille — et vos héritiers — vous remercieront.