Ils achètent en direct pour contourner l’agent immobilier mais sont condamnés à lui régler 150.000 euros
Acheter un bien sans passer par l’agence qui vous l’a fait visiter, c’est tentant. Sur le papier, ça fait économiser une belle somme. Sauf que la justice veille, et qu’un couple du sud de la France vient de l’apprendre à ses dépens — avec une facture de 150 000 euros.
Une villa à 2,5 millions d’euros et un agent immobilier soigneusement évincé
L’histoire commence fin 2017, dans le sud de la France. Un agent immobilier se voit confier un mandat non exclusif pour vendre une villa affichée à 3,17 millions d’euros, prix ensuite abaissé à 2,99 millions début 2018. Sa commission : 6 %, à la charge de l’acheteur.
En avril 2018, il fait visiter le bien à un couple manifestement conquis. Tellement conquis que les acquéreurs reviennent deux jours plus tard pour une seconde visite. L’affaire semble en bonne voie. Pourtant, dès le 13 mai 2018, une promesse de vente est signée — sans aucune mention de l’agent qui a organisé les visites.
Le 29 août 2018, l’acte de vente définitif est conclu pour 2,5 millions d’euros. L’agent immobilier n’y figure toujours pas. En clair : le couple a traité directement avec les vendeurs, en espérant économiser une somme conséquente. Cinq semaines entre la visite et la promesse de vente. Aucun intermédiaire mentionné. Pour la justice, le signal est limpide.
Mais l’agent, lui, n’a pas du tout l’intention de se laisser faire. Il a conservé chaque échange, chaque preuve de son rôle dans la mise en relation entre acheteurs et vendeurs. Un réflexe professionnel qui va s’avérer décisif, comme quoi la frontière entre privé et professionnel compte aussi dans l’immobilier.
La Cour de cassation confirme : contourner un agent, c’est une faute
L’agent immobilier a assigné les acquéreurs devant le tribunal de grande instance de Grasse, réclamant 150 000 euros de dommages et intérêts — soit l’équivalent exact de sa commission de 6 % sur une vente à 2,5 millions. Détail important : aucun contrat ne le liait directement aux acheteurs. C’est le vendeur qui lui avait confié le mandat.
Et pourtant, il a gagné. En 2019 d’abord, devant le TGI de Grasse. Puis en 2023 devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence. Et enfin, le 7 mai 2026, devant la Cour de cassation qui a rejeté le pourvoi des acheteurs (arrêt n° 24-10.637). Presque dix ans après la vente, la commission tombe enfin.
La clé du dossier ? Une clause découverte dans la promesse de vente initiale. L’acquéreur s’y engageait, je cite, à « prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières ». En d’autres termes, le couple savait parfaitement qu’un agent était dans la boucle. Et cette clause a mystérieusement disparu de l’acte de vente définitif, un document rendu public lors de la procédure.
Comme le souligne Me Jessica Kabori, avocate au barreau de Toulouse, « l’acquéreur, tiers au mandat de vente, engage sa responsabilité délictuelle lorsque, par son comportement fautif, il a fait perdre sa commission à l’agent ». Un rappel juridique qui vaut de l’or pour tous ceux qui pensent qu’on peut jouer au plus malin avec les intermédiaires.
Ce que cette affaire change pour tous les acheteurs et vendeurs en France
Comme d’autres affaires récentes, ce jugement rappelle une réalité que beaucoup sous-estiment : la traçabilité des échanges est devenue imparable. L’agent avait minutieusement archivé les courriels, les confirmations de visite, les messages. Face à un dossier aussi solide, les arguments du couple n’ont pas pesé lourd.
La leçon est claire. Même sans mandat signé avec l’acheteur, un agent immobilier qui prouve avoir été l’intermédiaire effectif peut obtenir des dommages et intérêts équivalents à sa commission. La mauvaise foi se paie, parfois très cher. Ici, 150 000 euros — sans compter les frais de justice accumulés sur près d’une décennie de procédures.
Ce qui a particulièrement joué contre les acquéreurs, c’est la chronologie. Cinq semaines entre la première visite organisée par l’agent et la signature de la promesse de vente sans lui. Un délai trop court pour plaider la coïncidence. La suppression de la clause mentionnant les agences entre la promesse et l’acte définitif a achevé de convaincre les magistrats d’une stratégie délibérée de contournement.
Pour les vendeurs aussi, l’avertissement est sérieux. Accepter de traiter en direct avec un acheteur présenté par une agence, c’est s’exposer aux mêmes poursuites. Le mandat, exclusif ou non, crée des obligations que la justice prend très au sérieux.
150 000 euros pour avoir voulu s’économiser un intermédiaire : l’ironie est totale. Si vous visitez un bien via une agence et que vous êtes tenté de traiter en douce avec le vendeur, cette affaire devrait suffire à vous en dissuader. À moins que vous n’ayez un très bon avocat — et beaucoup de patience.