Désormais, un prêt immobilier sur deux grimpe à 25 ans, et les banques réclament d’aller plus loin
Acheter un logement, c’est de plus en plus un casse-tête de calculatrice. Pour faire entrer le projet dans le budget, beaucoup d’acheteurs étirent la durée de leur prêt jusqu’au maximum autorisé. Et ce maximum, les banques veulent maintenant le faire bouger, chiffres à l’appui. Mais un détail, longtemps resté dans l’ombre, pèse lourd dans leur plaidoyer.
Pourquoi un prêt sur deux colle désormais au plafond des 25 ans
Le chiffre vient de l’Observatoire Crédit Logement CSA, relayé par BFMTV : 49,8 % des nouveaux prêts immobiliers du troisième trimestre 2026 atteignent ou dépassent 25 ans. C’est 3,3 points de plus qu’en 2025. Un emprunteur sur deux, donc, tape dans le mur de la durée.
Les plus jeunes sont en première ligne. Chez les moins de 35 ans, 55 % des emprunteurs ont signé pour 25 ans au moins. La proportion monte à 57 % chez les 35-45 ans.
La raison est simple : allonger la durée, c’est réduire la mensualité. Quand les prix restent hauts et que les taux des crédits partent à la hausse, cette durée devient la variable d’ajustement qui permet de boucler un dossier.
Le cadre date de 2022. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose depuis une durée maximale de 25 ans et un taux d’effort plafonné à 35 % des revenus. Objectif affiché : éviter le surendettement des ménages et limiter les impayés pour les prêteurs.
Sauf que ces garde-fous commencent à coincer. Et ceux qui les contestent ne sont pas des inconnus.
Les banques montent au créneau, et l’apport s’envole
La Fédération bancaire française plaide pour des règles moins contraignantes. Selon elle, les banques savent évaluer elles-mêmes les risques. Elle cite en particulier les primo-accédants, dont les revenus peuvent progresser au fil de la carrière.
Autre élément du dossier : la barrière d’entrée monte. Selon le courtier Finance Conseil, l’apport personnel moyen atteignait 55 567 euros en septembre 2026. C’est environ 3 000 euros de plus qu’un an plus tôt.
Dans les villes où la pierre coûte le plus cher, on imagine sans peine la difficulté. Un apport plus gros, des mensualités à ne pas dépasser, une durée bloquée : l’équation se resserre pour les ménages qui débutent.
Du côté des chiffres du logement, le tableau n’est pas plus rose. Selon la Banque de France, la part des primo-accédants dans les nouveaux crédits a reculé à 43,9 % au cours de l’été.
L’Insee, de son côté, constate que la proportion de propriétaires stagne autour de 57 % des résidences principales depuis 2014. Dix ans de surplace, pendant que les prêts s’allongent.
Reste l’argument que les partisans d’un assouplissement mettent en avant. Selon l’économiste Michel Mouillart, cité par BFMTV, la durée effective d’un emprunt immobilier en France serait d’environ neuf ans. Pas vingt-cinq. Neuf.
De quoi se demander ce que valent vraiment ces 25 ans inscrits au contrat.
Neuf ans seulement : ce que cache la durée réelle d’un prêt
Le raisonnement tient en une idée. La durée signée n’est pas celle vécue. Une revente du logement met fin au crédit initial bien avant son échéance, et une renégociation aussi.
Quand un couple vend son appartement pour une maison plus grande, le prêt est soldé. Quand il renégocie, l’ancien contrat disparaît au profit d’un nouveau. Dans les deux cas, les vingt-cinq années théoriques fondent.
C’est précisément ce que soulignent les partisans de l’assouplissement. Si le crédit est de toute façon remboursé en neuf ans en moyenne, pourquoi s’acharner sur un plafond affiché à 25 ? Les conditions d’un nouveau rachat de crédit montrent d’ailleurs que ces réaménagements font partie du paysage.
Attention toutefois à ne pas tout lire dans cette moyenne. Elle décrit un comportement global, pas le destin de chaque emprunteur. Celui qui garde son bien longtemps rembourse bel et bien sur la durée prévue.
Autre nuance : les banques ne sont pas démunies aujourd’hui. Elles peuvent déjà déroger aux critères du HCSF pour une part limitée de leurs nouveaux crédits, dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle.
Selon la source, cette marge ne suffit pourtant pas à répondre à toutes les demandes. D’où la pression du secteur pour aller plus loin que cette soupape.
Et côté décision ? Pour l’heure, rien ne garantit que la durée maximale sera relevée. Le sujet est ouvert, pas tranché.
Ce que ce bras de fer peut changer pour les futurs acheteurs
Politiquement, la question a déjà été agitée. Une proposition de loi visant notamment à assouplir les règles du HCSF avait été déposée l’année dernière par le député Lionel Causse (Renaissance). Elle a été retirée après des modifications lors des débats parlementaires.
Autrement dit, le texte n’a pas abouti. Le plafond de 25 ans et le taux d’effort de 35 % restent en vigueur, et les banques doivent composer avec.
Pour un acheteur, la conséquence est concrète. Tant que la règle ne bouge pas, la durée de 25 ans est le curseur maximal, et près d’un dossier sur deux l’utilise déjà. Il reste peu de marge pour amortir une hausse des taux ou des prix.
Côté marché, les grandes tendances de l’immobilier en 2026 rappellent que la solvabilité des ménages dépend de bien d’autres paramètres que la seule durée.
Et la géographie compte aussi. Selon les villes, la baisse des prix observée depuis deux ans peut desserrer l’étau, là où ailleurs la mensualité reste l’unique variable.
Reste une question de fond, sur laquelle la source ne tranche pas : allonger les crédits rend-il l’accession plus accessible, ou repousse-t-il simplement le problème ? Les banques parient sur la première réponse, les garde-fous du HCSF sur la prudence.
Ce qui est sûr, c’est que le dossier va continuer à faire parler, trimestre après trimestre.
Vingt-cinq ans sur le papier, neuf ans dans la vraie vie : c’est tout le débat en une phrase. Et si vous cherchez comment alléger un prêt déjà signé, la méthode qui ferait économiser 72 000 euros selon une experte mérite un détour. Quant aux propriétaires, l’idée d’un « casier judiciaire » des locataires mauvais payeurs a de quoi faire réagir de l’autre côté du contrat.