Elle vend sa maison en viager avec un cancer de stade IV — 7 mois plus tard, l’État veut tout annuler
En janvier 2012, une femme gravement malade signe la vente de sa maison en viager occupé. Sept mois plus tard, elle décède. L’État, représentant la succession vacante, saisit la justice pour faire annuler la transaction. L’affaire remonte jusqu’à la Cour de cassation — et la réponse des magistrats ne va pas du tout dans le sens qu’on imagine.
Un viager signé alors que la maladie en était au dernier stade
Le principe du viager est simple : un acheteur verse un bouquet à la signature, puis une rente mensuelle au vendeur jusqu’à son décès. En contrepartie, il récupère le bien à la mort du vendeur. C’est un pari sur le temps. Plus le vendeur vit longtemps, plus l’acheteur paie cher. S’il décède rapidement, c’est une excellente affaire pour l’acquéreur.
Dans cette affaire, la vendeuse souffrait d’un cancer de stade IV — le stade le plus avancé — au moment où elle a signé l’acte de vente en janvier 2012. Le viager occupé lui permettait de continuer à habiter chez elle tout en percevant un bouquet et une rente. Pour les personnes disposant de faibles revenus, notamment celles qui doivent financer une maison de retraite, ce mécanisme peut représenter une vraie bouée de sauvetage, rappelle Maître Cathie Paumier, avocate au barreau de Paris.
Mais un détail juridique essentiel conditionne la validité de toute vente en viager : l’aléa. L’acheteur doit ignorer quand le vendeur va mourir. Sans cette incertitude, le contrat perd sa raison d’être. Et c’est précisément ce point qui va faire basculer l’affaire devant les tribunaux.
25 % de chances de survie à cinq ans : un aléa suffisant ?
En août 2012, sept mois seulement après la signature, la vendeuse décède. Sa succession est déclarée vacante — aucun héritier ne se manifeste immédiatement. La Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), désignée comme curatrice de la succession, décide alors de porter l’affaire devant la justice.
L’argument de l’État est frontal : au moment de la vente, l’état de santé de la vendeuse rendait son décès hautement prévisible. Vendre en viager dans ces conditions reviendrait à priver le contrat de tout aléa réel. En clair, les acheteurs savaient qu’ils allaient récupérer le bien très vite, pour un coût dérisoire.
En 2023, la cour d’appel donne raison à l’État. Les juges estiment que les chances de survie à cinq ans de la vendeuse n’étaient que de 25 %. Un quart de probabilité de vivre encore cinq ans, c’est peu. « Il est possible que les acheteurs aient été de mauvaise foi, reconnaît Maître Paumier. Ils devaient sans doute savoir au moment de la signature que la vendeuse avait un cancer. » La vente est annulée.
Les acheteurs, eux, ne l’entendent pas de cette oreille. Et des héritiers finissent par se manifester. L’affaire monte jusqu’à la plus haute juridiction française. Ce que la Cour de cassation va décider en juillet 2025 remet en question tout ce que l’on croit savoir sur les limites du viager.
La Cour de cassation casse la décision — et pose une règle stricte
Dans un arrêt rendu en juillet 2025, la Cour de cassation casse la décision de la cour d’appel. Le raisonnement est précis et surprenant : les juges d’appel n’ont pas établi qu’au jour de la vente, l’état de santé de la vendeuse conduisait de manière certaine et imminente à son décès.
Autrement dit, une maladie grave — même à un stade terminal — ne suffit pas automatiquement à faire disparaître l’aléa du viager. Tant que la mort n’est ni certaine ni imminente au moment de la signature, le contrat reste valable. Vingt-cinq pour cent de chances de survie à cinq ans, c’est faible, mais ce n’est pas zéro. Et c’est là toute la nuance.
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« La Cour de cassation rappelle que l’aléa subsiste tant que le décès n’est ni certain ni imminent », résume l’avocate. Cette distinction peut sembler froide, mais elle est fondamentale. Si chaque maladie grave suffisait à annuler un viager, des milliers de transactions immobilières seraient fragilisées. Des personnes âgées ou malades qui comptent sur le viager pour financer leurs dernières années se verraient privées de cette option.
Pourtant, l’histoire est loin d’être terminée. Car la Cour de cassation ne juge pas sur le fond — elle vérifie que le droit a été correctement appliqué. Et ce qu’elle a décidé pour la suite pourrait encore tout changer, tant pour les acheteurs que pour les héritiers et l’État.
Renvoi devant une nouvelle cour d’appel : rien n’est réglé
L’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel, qui devra réexaminer l’intégralité du dossier. Cette fois, les juges devront prouver — ou échouer à prouver — que le décès était véritablement certain et imminent au moment de la signature. La nuance est de taille.
« La nouvelle juridiction pourrait à nouveau annuler la vente, mais en motivant davantage sa décision », anticipe Maître Paumier. En d’autres termes, si les juges parviennent à démontrer que le cancer de stade IV, dans le cas précis de cette patiente, ne laissait aucune place au doute, la vente pourrait être annulée une seconde fois. Mais cette fois, il faudra des preuves médicales bien plus solides.
Pour les acheteurs, l’incertitude demeure totale. Ils ont versé un bouquet, payé une rente pendant sept mois, et pensaient avoir acquis un bien. Plus de treize ans après les faits, ils ne savent toujours pas s’ils en sont propriétaires. Quant aux héritiers qui se sont manifestés tardivement, ils espèrent récupérer la maison dans la succession.
Ce que cette affaire change pour quiconque achète ou vend en viager
Ce dossier illustre un risque méconnu du viager. Si l’aléa est contesté après le décès du vendeur, l’acheteur peut tout perdre — même des années plus tard. L’État ou des héritiers peuvent ressurgir et demander l’annulation, comme dans cette affaire où la succession était initialement vacante.
Pour se prémunir, Maître Paumier recommande aux acheteurs une précaution simple mais rarement appliquée : demander au vendeur de transmettre, dans le respect du secret médical, les informations de santé qu’il est autorisé à partager. Un certificat médical attestant d’une espérance de vie raisonnable peut faire toute la différence en cas de litige.
La vérification de l’aléa est la clé de voûte de tout contrat de viager. Sans elle, l’acheteur s’expose à un risque d’annulation, même si la vente a été signée devant notaire et en bonne et due forme. À l’inverse, un vendeur âgé ou malade qui souhaite utiliser le viager pour transmettre ou financer sa fin de vie a tout intérêt à fournir ces éléments en amont.
Dans tous les cas, cette affaire rappelle une réalité juridique brutale : en matière de viager, la frontière entre bonne affaire et arnaque se joue parfois à un certificat médical près. Et quand le contrat est mal ficelé, c’est un marathon judiciaire de plus de treize ans qui attend les parties — sans garantie d’issue pour personne.