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Budget 2026 : vendre sa résidence principale pourrait coûter plus cher

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Vous comptez mettre en vente votre logement ? Prudence : un amendement adopté en commission des finances ouvre la voie à une taxation des plus-values. Réalisées sur la résidence principale. Jusqu’ici, ce gain n’était pas imposé.

Désormais, une condition d’occupation et quelques cas d’exonération viendraient redistribuer les cartes, avec un objectif affiché. Freiner les pratiques de marchands de biens. Reste une inconnue : le dispositif sera-t-il confirmé dans la loi de finances du budget 2026 ?

Ce que l’amendement changerait concrètement

Jusqu’à présent, revendre sa résidence principale permettait de conserver la totalité du gain sans impôt. La règle était simple à énoncer, plus exigeante à prouver. Il fallait démontrer que le bien constituait bien l’adresse principale du vendeur. Les résidences secondaires et biens locatifs, eux, étaient déjà dans le champ de la fiscalité des cessions. Ce qui laissait la résidence principale à part.

L’amendement adopté en commission des finances rompt avec cette logique. Il instaure, pour la résidence principale, une taxation possible de la plus-value, sauf à satisfaire des critères précis d’exonération. Le texte a été porté par un député socialiste et a franchi cette première étape parlementaire. C’est, à ce stade, une avancée de procédure. La proposition existe, a été votée en commission. Et peut donc se retrouver dans le texte budgétaire en discussion.

L’esprit du changement est explicitement assumé : il s’agit de mettre fin aux « culbutes spéculatives », ces opérations menées rapidement pour capter un gain de marché, et de serrer la vis face aux marchands de biens. La mesure ne vise donc pas à bouleverser la vie de propriétaires occupant leur logement de longue date, mais à cadrer les reventes rapides perçues comme opportunistes. Mais saviez-vous que la clé de voûte du nouveau mécanisme tiendrait davantage à la durée d’occupation qu’au calcul du gain lui-même ?

Qui resterait exonéré et à quelles conditions ?

Le cœur de l’exonération serait une condition de temps. Pour ne pas être imposé, il faudrait avoir effectivement occupé le bien pendant cinq ans au minimum. Cette durée devient la ligne de partage entre un propriétaire « stable », dont la plus-value resterait hors champ de l’impôt, et une revente plus rapide, susceptible d’être taxée.

Ce seuil des cinq ans serait toutefois assoupli dans deux cas. D’abord, si la vente s’inscrit « en vue d’acquérir une autre résidence principale », la condition ne s’appliquerait pas. L’idée est claire : ne pas freiner les parcours résidentiels lorsqu’un ménage revend pour acheter son nouveau logement principal. Ensuite, des « motifs impérieux » — tels qu’un décès ou une mutation professionnelle — permettraient aussi d’échapper à l’impôt. Le texte reconnaît ainsi que la vie impose parfois de vendre sans attendre et que ces contraintes n’ont rien de spéculatif.

Dans tous les cas, la logique de fond demeure : une revente très rapide, si elle n’entre pas dans ces exceptions, pourrait voir sa plus-value imposée. À l’inverse, une occupation suffisamment longue, ou un projet d’achat d’une autre résidence principale, préserverait l’exonération intégrale. Cette architecture cherche un équilibre : encadrer les reventes opportunes sans pénaliser les mobilités résidentielles « normales ».

Pourquoi un tel tournant maintenant ?

L’amendement intervient dans un contexte où l’équilibre entre incitations et encadrement du marché immobilier est débattu. La volonté affichée de s’attaquer aux « culbutes spéculatives » s’inscrit dans une politique de ciblage : ce ne sont pas les propriétaires occupants de longue durée qui sont visés, mais des enchaînements de reventes rapides assimilés à des stratégies marchandes. Le terme même de marchands de biens revient comme un fil rouge, et l’amendement cherche à mieux distinguer ces profils de ceux qui vendent parce que leur situation familiale ou professionnelle évolue.

Ce détail que peu de gens connaissent : la résidence principale n’a, jusqu’ici, jamais été pensée comme une source de rendement fiscal pour l’État, précisément parce qu’elle est d’abord un lieu de vie. Le nouveau mécanisme ne retourne pas ce principe, mais il y introduit une nuance : tant que l’usage « principal » reste avéré et durable, l’exonération perdure ; en cas de revente trop rapide sans motifs impérieux, la plus-value tomberait sous le coup de l’impôt. L’équilibre est fin, et c’est là que l’écriture parlementaire compte : nommer les exceptions, tracer la durée, préciser la notion de « vente en vue d’acquérir une autre résidence principale ».

L’automne budgétaire de 2025 donne à cette discussion une résonance particulière. Les arbitrages se jouent à la marge, et le champ des possibles reste ouvert : confirmation, ajustements, ou retrait en séance. En attendant, l’amendement tel qu’adopté en commission fixe une boussole : longévité d’occupation, mobilité résidentielle protégée, et ciblage des reventes assimilées à des opérations de négoce.

Pour un propriétaire qui songe à vendre, la première question deviendrait moins « combien vais-je gagner ? » que « combien de temps ai-je habité ce bien ? ». La durée d’occupation serait la clef d’entrée de l’exonération. Un vendeur qui a vécu au-delà de cinq ans dans son logement conserverait, selon le schéma adopté en commission, le bénéfice d’une plus-value non imposée. À l’inverse, une sortie rapide hors des cas de motifs impérieux pourrait entraîner une taxation.

Deuxième réflexe à adopter : vérifier si le projet est une « vente en vue d’acquérir une autre résidence principale ». Cette formule compte, car elle neutraliserait la condition temporelle. Autrement dit, un parcours résidentiel « classique » — on vend pour acheter son prochain logement principal — n’entrerait pas dans la cible. Le texte se montre donc plus protecteur envers les ménages qui se déplacent sans volonté spéculative.

Troisième point : la preuve du caractère principal de l’occupation resterait déterminante. Jusqu’ici, il fallait déjà justifier que le bien constituait l’adresse de référence. Demain, si l’amendement entrait dans le dur de la loi, l’exigence de preuve resterait, mais s’y ajouterait la dimension temporelle : attester que l’occupation a bien duré cinq ans, sauf à remplir l’une des exceptions prévues.

En creux, on devine la cible : les marchands de biens et, plus largement, les stratégies de rotation rapide de logements, difficiles à concilier avec l’idée d’une occupation principale réelle et durable. L’amendement ne gomme pas la possibilité de revendre rapidement ; il en modifie l’arbitrage en réintroduisant l’impôt sur la plus-value lorsque la condition d’exonération n’est pas remplie.

Une portée encore conditionnelle : ce qui reste à trancher

Aussi structurant soit-il, ce changement n’est pas encore gravé dans le marbre. Il s’agit d’un amendement au budget 2026, adopté au stade de la commission des finances. La prochaine étape, décisive, est son éventuelle intégration dans la loi de finances. C’est là que se jouera le périmètre final : maintien à l’identique, précisions, ou réécriture pour mieux encadrer les cas d’exonération.

Cette incertitude n’empêche pas de saisir l’intention : réintroduire une forme de temporalité dans la résidence principale, avec un pivot à cinq ans, tout en préservant les mobilités résidentielles et les motifs impérieux. Si le dispositif est confirmé, la cartographie des ventes pourrait s’ajuster : davantage de vendeurs attendraient le cap des cinq ans pour sécuriser l’exonération ; ceux qui doivent bouger pour acheter leur nouveau logement principal resteraient protégés ; les opérations trop rapides, en dehors des exceptions, changeraient de régime.

Que retenir ?

Au fond, c’est une philosophie qui se dessine : considérer la résidence principale comme un lieu de vie d’abord, et n’admettre l’absence d’impôt sur la plus-value que lorsque cet usage est suffisamment long ou lorsqu’une contrainte forte, ou un nouvel achat principal, justifie d’y déroger. La révélation à retenir, c’est donc ceci : si le Parlement confirme la mesure, ne plus avoir habité cinq ans son logement — hors motifs impérieux ou vente en vue d’acquérir une autre résidence principale — suffirait à faire basculer la plus-value de la résidence principale dans le champ de l’impôt.