Logement : le détail que les propriétaires oublient peut leur coûter très cher au départ d’un locataire
Un départ de locataire peut virer au cauchemar
Chaque année, des milliers de litiges opposent propriétaires et locataires au moment de la restitution des lieux. Dégradations constatées, jardin laissé à l’abandon, équipements abîmés… Les motifs sont nombreux et peuvent coûter cher à l’une ou l’autre des parties. En théorie, la loi encadre très clairement la répartition des responsabilités. Mais en pratique, un oubli administratif peut faire basculer l’issue du litige.
Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu responsable des dégradations causées pendant la durée du bail. Cela inclut les trous ou les taches sur les murs, les revêtements endommagés, les équipements cassés, ou encore le manque d’entretien du jardin. Lorsque de tels dommages sont constatés dans l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut légalement exiger une remise en état à ses frais. Mais encore faut-il que ce document soit établi en bonne et due forme.
Le cas classique… qui tourne mal pour le bailleur
Dans une affaire jugée en novembre 2023, un bailleur a cru pouvoir récupérer le coût des réparations en s’appuyant sur un état des lieux de sortie dans lequel il pointait l’état déplorable du jardin. Selon lui, le locataire avait clairement manqué à ses obligations d’entretien, en laissant notamment les mauvaises herbes proliférer.
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Sauf que cet état des lieux avait été rédigé unilatéralement, sans la présence du locataire. Le propriétaire, ou plutôt son mandataire, avait rédigé ce document seul, sans tenter d’organiser une rencontre contradictoire. Ce détail a tout changé devant la justice.
Une obligation souvent ignorée
Dans sa décision, la Cour de cassation a estimé que ce document n’avait aucune valeur probante. Pourquoi ? Parce qu’il n’avait pas été établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties. Et dans le cas où le locataire ne se présente pas ou refuse l’état des lieux amiable, la loi prévoit une solution simple : faire appel à un commissaire de justice, dont les frais sont partagés à parts égales.
Or, ici, le propriétaire n’avait envoyé aucune convocation officielle, ni par courrier recommandé, ni tenté un état des lieux avec huissier. Il s’était contenté d’un document rédigé de son seul chef, qui a donc été écarté par le tribunal.
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Le propriétaire condamné à rembourser le dépôt de garantie
Résultat : le bailleur a été condamné à verser la somme de 1539,60 euros à son ancien locataire. Cette somme comprenait la restitution complète du dépôt de garantie, majorée pour retard de paiement. En d’autres termes, le propriétaire a non seulement perdu la possibilité de faire supporter les réparations à son locataire, mais il a aussi dû payer pour les dégâts en question, faute d’avoir respecté la procédure.
Ce que les propriétaires doivent impérativement faire
Pour éviter ce genre de déconvenue, la procédure est simple : dès réception du préavis, le bailleur doit proposer une date d’état des lieux contradictoire, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne répond pas ou refuse, il faut immédiatement faire appel à un commissaire de justice.
Ce formalisme, souvent négligé, est en réalité la seule garantie pour le bailleur de pouvoir faire valoir ses droits. À défaut, même des dégradations manifestes peuvent lui rester sur les bras… avec à la clé une facture salée.
