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Un locataire ne rend pas les clefs à la fin du bail mais la justice va donner tort au propriétaire

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Une situation fréquente entre propriétaires et locataires

Dans les rapports locatifs, la fin du bail est toujours un moment délicat. Le locataire doit respecter son préavis, rendre le logement en bon état et surtout remettre les clefs au propriétaire. Dans la pratique, tout ne se passe pas toujours comme prévu. Certains locataires tardent, certains propriétaires réclament davantage, et les litiges finissent parfois devant les tribunaux.

C’est ce qui s’est produit dans une affaire récente, où la plus haute juridiction française a dû trancher une question sensible : un locataire qui ne rend pas ses clefs doit-il continuer à payer son loyer après la fin du bail ?

Une affaire portée jusqu’à la Cour de Cassation

Dans ce dossier, les locataires avaient donné congé à leur bailleur en novembre 2014. Mais selon ce dernier, les clefs ne lui avaient été restituées qu’en décembre 2015, soit plus d’un an plus tard.

Saisie du litige, la Cour d’appel de Montpellier avait condamné les occupants. Pour elle, tant que les clefs n’étaient pas restituées, la location n’était pas véritablement terminée. Les locataires restaient donc responsables du paiement du loyer et des charges.

Cette décision reposait sur une idée simple : la remise matérielle des clefs marque la fin de l’occupation. Sans cette restitution, le propriétaire considère que le bailleur reste privé de son bien et doit être indemnisé.

Un raisonnement censuré par la Cour de Cassation

Mais la Cour de Cassation n’a pas suivi cette logique. Dans un arrêt rendu le 12 septembre 2024 (n° 23-18132), elle a annulé la décision de la cour d’appel.

Pour les magistrats, la règle est claire : le congé donné régulièrement par le locataire met fin au bail à l’expiration du préavis. À partir de ce moment-là, le paiement du loyer cesse, même si les clefs n’ont pas été remises.

Autrement dit, la remise des clefs n’est pas une condition nécessaire pour que le bail prenne fin. Ce qui compte, c’est le respect de la procédure de congé et du délai de préavis.

Les conséquences pour les locataires

Concrètement, cette décision signifie que les locataires ne peuvent pas être condamnés à payer un loyer supplémentaire uniquement parce qu’ils ont tardé à rendre les clefs. Si le congé a été donné correctement, ils sont libérés de cette obligation.

Cette précision apporte une protection importante pour les ménages, car certains propriétaires tentaient jusque-là de prolonger artificiellement la facturation en se basant sur la non-restitution des clefs.

Une nuance importante à connaître

Attention cependant : la Cour de Cassation ne ferme pas totalement la porte aux propriétaires. Elle rappelle que si le locataire reste dans les lieux après la fin du préavis, il peut être condamné à verser une indemnité d’occupation.

Cette indemnité n’est pas un loyer, mais une compensation financière pour l’occupation sans droit ni titre. Elle dépend du comportement réel des occupants : s’ils continuent d’habiter le logement, le propriétaire peut demander réparation.

En revanche, s’il est établi que le logement n’était plus occupé malgré la rétention des clefs, aucune somme équivalente à un loyer ne peut être exigée.

Un signal fort pour les bailleurs et les locataires

La décision de la Cour de Cassation clarifie une question qui donnait lieu à de nombreux litiges. Elle rappelle que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail à la date prévue.

Les propriétaires devront donc être vigilants : pour réclamer des sommes après la fin d’un bail, ils doivent démontrer que le logement était encore effectivement occupé ou que le congé était irrégulier.

Une jurisprudence qui pourrait faire école

Au-delà de ce cas précis, l’arrêt rendu en septembre 2024 pourrait inspirer de nombreux dossiers similaires. Il souligne que la simple détention des clefs ne suffit pas à prolonger un bail.

Il s’agit d’une clarification bienvenue pour les locataires, mais aussi d’un rappel pour les bailleurs de se tourner vers la bonne procédure : expulsion ou indemnité d’occupation, plutôt que l’exigence de loyers indus.

Pas de loyer après le préavis, même sans remise des clefs

La réponse est désormais claire : un locataire qui donne congé régulièrement ne doit plus payer de loyer supplémentaire, même s’il ne remet pas les clefs immédiatement.

Le bail prend fin à l’expiration du délai de préavis, et seule une indemnité d’occupation peut éventuellement être réclamée si le logement reste utilisé.