Logement : l’État prépare un nouvel avantage fiscal pour doper les locations privées
Le gouvernement veut envoyer un signal fort au marché du logement. Après la fin de la niche Pinel, l’exécutif avance vers un dispositif inédit pour inciter les propriétaires à louer. L’objectif est simple : relancer l’investissement locatif privé. Et augmenter l’offre disponible dans un contexte de crise qui touche à la fois le neuf, le parc ancien et la rénovation énergétique.
Dans le secteur, l’attente est immense. Les professionnels décrivent une offre locative qui s’est contractée. Une chute des ventes dans le neuf, et des ménages bousculés par la remontée des taux. Beaucoup de logements restent au garage faute de perspectives jugées attractives pour les bailleurs. Tandis que des candidats à la location peinent à se loger, notamment dans les zones tendues.
Un contexte de crise qui s’est aggravé en deux ans
Du côté des promoteurs comme des constructeurs, le diagnostic est partagé : la crise est transversale. Elle frappe le logement social, freine la construction et ralentit la rénovation des passoires thermiques. Elle se lit aussi dans l’ancien, où les transactions se font plus rares. Et dans le neuf, où l’investissement des particuliers s’est effondré.
Les chiffres observés ces derniers mois nourrissent ce constat. Les achats de logements neufs par des investisseurs ont été divisés par deux entre le premier semestre 2024. Et la même période en 2025. Pour les acteurs de terrain, c’est tout l’écosystème de la production et de la mise en location qui s’est grippé, de l’amont à l’aval. Avec des répercussions sociales visibles . Des villes où la tension locative se durcit et des ménages qui s’éloignent de leur lieu d’emploi.
Un calendrier politique resserré
C’est dans ce climat que le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé qu’un amendement serait déposé dans le cadre du projet de loi de finances 2026. Le message inscrit ce chantier au cœur du calendrier budgétaire. La lettre de mission gouvernementale appelle à un plan d’urgence pour le logement. Et les consultations ont été engagées avec Bercy et les professionnels.
Le travail ne part pas d’une feuille blanche. Le ministère explique s’appuyer sur les travaux déjà conduits par l’ancienne ministre Valérie Létard, qui avait missionné deux parlementaires. Le rapport Cosson-Daubresse a fait émerger une architecture possible. Avec des incitations fiscales modulées selon l’usage et le niveau de loyer pratiqué.
Ce que demandent les acteurs du marché
Dans le privé, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) accueille positivement l’idée d’un statut dédié au bailleur. Pour elle, le signal politique compte presque autant que le détail technique. Il s’agit de remettre l’investissement locatif en haut de la pile après la sortie progressive du Pinel. La Fédération française du bâtiment (FFB) partage l’analyse d’ensemble mais juge qu’un amortissement trop modeste aurait un effet limité.
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Côté économistes, on salue un message positif mais on souligne la nécessité de contreparties en faveur des locataires. À l’image des plafonds de loyers qui encadraient le Pinel. Certains plaident pour un équilibre entre incitation et exigences sociales, afin de soutenir l’offre sans alimenter la hausse des prix.
Des communes sous pression et un débat sur la mixité
Sur le terrain, un autre débat affleure : celui de la répartition du logement social. Lors de son premier déplacement ministériel, Vincent Jeanbrun a évoqué l’idée d’un plafond de logements sociaux par commune, pour éviter de concentrer les difficultés sur quelques territoires. Aujourd’hui, la loi SRU fixe un minimum de 20 à 25 % mais ne prévoit pas de maximum.
Les chiffres rappellent l’ampleur du chantier : en 2022, 1 161 communes étaient encore sous le seuil, soit 54 % des 2 157 concernées. Entre obligation de rattrapage et équilibre urbain, les maires jonglent avec la tension foncière, l’acceptabilité locale et la capacité à financer les équipements publics.
Pourquoi l’exécutif mise sur l’incitation fiscale
Après des années d’outils ciblés comme Pinel, Denormandie ou Loc’Avantages, l’exécutif assume de recourir à un levier fiscal pour réenclencher la machine. L’argument est connu : une incitation lisible et pérenne rassure les investisseurs particuliers et favorise l’arbitrage en faveur de la location plutôt que de la vacance ou de la revente.
Pour être efficace, un tel dispositif doit toutefois rester simple, prévisible dans le temps, et compatible avec les autres objectifs publics : transition énergétique, pouvoir d’achat des locataires, redressement de la construction. Il doit aussi éviter les effets d’aubaine et s’inscrire dans une stratégie globale du logement.
Les grandes lignes discutées avec la filière
À ce stade, le ministère évoque une mouture qui concernerait neuf et ancien. Plusieurs pistes circulent : un amortissement sur les revenus locatifs, des bonus pour les loyers abordables ou les ménages modestes, des avantages conditionnés aux travaux de rénovation énergétique, et un horizon de détention mieux valorisé pour stabiliser l’offre.
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Les parlementaires à l’origine du rapport proposent, entre autres, une exonération après une très longue détention et la sortie de certains biens loués en résidence principale de l’assiette de l’IFI. La mesure viserait à sécuriser des bailleurs de long terme et à encourager des parcours résidentiels plus fluides.
Une exigence clé : protéger les locataires
Reste le volet locataires, présenté comme indissociable par plusieurs experts. Un encadrement du niveau de loyer ou une modulation de l’avantage selon le taux d’effort des ménages pourraient faire partie du cahier des charges. L’idée serait de récompenser la mise en location à prix raisonnable et d’éviter la spéculation dans les zones où la tension est forte.
En filigrane, la rénovation énergétique revient comme un critère majeur : pousser les bailleurs à rénover pour mettre ou maintenir leurs biens en location, tout en améliorant la qualité des logements. Le futur dispositif pourrait intégrer des incitations ciblées sur ce point, pour transformer la contrainte en opportunité.
Une mise en œuvre qui devra convaincre rapidement
Le succès se jouera sur trois paramètres : la lisibilité du dispositif, son rendement pour le bailleur, et la contrepartie pour les locataires. Trop complexe, il découragerait ; trop généreux, il serait contesté ; trop timide, il ne suffirait pas à remettre des logements sur le marché.
Les acteurs du bâtiment et de la promotion envoient le même message : il faut un outil opérationnel rapidement, avec des règles stables et une visibilité pluriannuelle. C’est l’un des moyens de réenclencher des décisions d’investissement dès 2026 et de soutenir l’emploi dans les filières.
Ce qui reste à arbitrer
Sur la table : le taux d’amortissement, le niveau des bonus, la définition des zones, l’articulation avec d’autres régimes et les plafonds de loyer. Autre sujet sensible : la compatibilité avec la fiscalité locale et les dynamiques de taxe foncière ou de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Les élus locaux suivront de près l’effet du futur statut sur leurs budgets et sur les équilibres urbains.
Le gouvernement promet un dispositif conçu avec la filière. L’amendement au PLF 2026 fixera le cadre. Les décrets d’application devront ensuite préciser les curseurs et les conditions d’éligibilité.
Au-delà des principes, c’est la clé fiscale qui retiendra l’attention des bailleurs. Selon l’orientation travaillée par le ministère, le nouveau statut du bailleur privé s’articulerait autour d’un amortissement des revenus locatifs — avec une piste évoquée à 2 % pour le neuf — assorti d’incitations à la rénovation et potentiellement de bonus pour les loyers abordables. Autrement dit, un cadre unique, pensé pour remplacer l’après-Pinel et récompenser les propriétaires qui loueront de façon durable à des prix raisonnables.
