À 34 ans, il vit uniquement de ses loyers : son plan étonnant pour y arriver
À Lyon, Julien, 34 ans, a changé de vie. Parti de presque rien, cet ancien commercial s’est lancé dans l’investissement locatif et a bâti un parc de 10 appartements et 3 parkings. Une stratégie qui lui rapporte aujourd’hui plusieurs milliers d’euros chaque mois, suffisamment pour tourner la page du salariat.
Des débuts modestes mais une stratégie bien pensée
En 2018, Julien gagnait à peine 1 800 € nets par mois. « Je voyais des amis de mon âge déjà propriétaires de plusieurs biens. Je me suis dit que je pouvais faire pareil », confie-t-il. Avec seulement 12 000 € d’épargne, il a osé acheter son premier studio de 14 m² pour 38 000 €, en périphérie lyonnaise.
Les travaux ? Il les délègue à des artisans, investissant entre 6 000 et 9 000 € supplémentaires pour remettre chaque logement aux normes et le meubler. « Je fais attention à la déco, industrielle ou scandinave, et j’installe des équipements modernes. Les locataires sont plus séduits et je peux louer un peu plus cher », explique-t-il.
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Une rentabilité qui dépasse les 10 %
Rapidement, Julien multiplie les acquisitions : studios, T1 bis, et même quelques parkings. En six ans, il possède 10 appartements et 3 parkings, tous concentrés autour de Lyon. Chaque bien est loué entre 420 et 600 € par mois, certains en meublé classique, d’autres en location courte durée.
« J’ai choisi le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), au régime réel. Grâce aux amortissements, je n’ai quasiment pas d’impôts à payer sur mes revenus locatifs », précise-t-il. Résultat : ses loyers bruts atteignent environ 7 200 € par mois. Après déduction des crédits et charges, il lui reste près de 3 000 € nets mensuels.
Le grand saut : quitter son CDI et changer de vie
Il y a deux ans, Julien a pris une décision radicale : démissionner de son poste de commercial. « Mes revenus locatifs étaient équivalents à mon salaire, mais avec la différence que je suis maître de mon temps. Aujourd’hui, je gère mes biens et je me suis lancé comme conseiller en gestion de patrimoine », raconte-t-il.
Il assure lui-même la mise en location, l’entretien et les visites. Même pour ses deux appartements loués en Airbnb, il préfère gérer en direct plutôt que de passer par une conciergerie. « C’est plus de travail, mais ça me permet d’atteindre une rentabilité entre 10 et 14 % selon les biens », confie-t-il.
Un risque maîtrisé grâce aux bonnes garanties
Comme beaucoup d’investisseurs, Julien a dû faire face à quelques impayés. Mais il avait anticipé : « J’ai souscrit à la garantie Visale. Une fois, elle m’a couvert trois mois de loyers non réglés. Ça m’a sauvé. »
À Lyon, la demande locative reste forte, notamment grâce aux étudiants et aux professionnels en déplacement. Ses logements affichent donc un taux de remplissage proche de 100 %. « Le plus important, c’est de choisir un emplacement avec une vraie demande et de toujours calculer sa rentabilité avant d’acheter », conclut-il.
