Après la fin du bail, une locataire refuse de partir et chute d’une fenêtre : le propriétaire condamné
Mettre un logement en location, c’est aussi accepter qu’un conflit se règle parfois au tribunal. Quand un occupant refuse de partir après la fin du bail, le réflexe du propriétaire peut être de “couper les frais” en attendant l’expulsion. Or une décision de la Cour de cassation rappelle une règle contre-intuitive : même face à une occupation sans droit ni titre, la responsabilité du propriétaire peut rester pleinement engagée si un défaut d’entretien du bâtiment cause une chute par la fenêtre.
Dans l’affaire jugée le 15 septembre 2022 (pourvoi n° 19-26.249), une occupante s’est blessée après la rupture d’un garde-corps. Les juges ont retenu la responsabilité des propriétaires sur le fondement de l’article 1244 du Code civil, malgré le maintien illégal dans les lieux.
Une situation “classique” qui bascule : fin de bail, maintien dans les lieux, accident
Au départ, le scénario ressemble à celui que redoutent beaucoup de bailleurs. Une locataire reste dans l’appartement après l’échéance du bail et ne rend pas les clefs, devenant “occupante sans droit ni titre”. En pratique, cela signifie qu’elle n’a plus de titre pour rester, mais qu’elle demeure physiquement dans le logement, parfois pendant des mois, le temps que la procédure suive son cours.
Dans ce dossier, l’accident survient pendant cette période d’occupation irrégulière. La locataire tombe depuis la fenêtre de la cuisine à cause de la rupture d’un garde-corps. Le point déterminant, retenu par les juges, tient à l’origine de la chute : un descellement lié à un manque d’entretien.
À ce stade, beaucoup imaginent que l’illégalité de la présence suffirait à écarter la faute du propriétaire. La Cour de cassation dit l’inverse : l’occupation sans droit ni titre ne constitue pas, à elle seule, une faute de nature à exonérer le propriétaire lorsque le dommage provient d’un défaut d’entretien de l’immeuble.
Le cœur juridique : l’article 1244 du Code civil, une responsabilité de “ruine” du bâtiment
Pour comprendre la décision, il faut revenir au texte mobilisé par les juges. L’article 1244 du Code civil prévoit que “le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction”.
Le mot “ruine” trompe souvent, parce qu’on l’associe à l’effondrement total. En jurisprudence, la ruine vise aussi une dégradation partielle : la chute ou la défaillance d’un élément de construction peut suffire, dès lors qu’il s’agit bien d’une partie de l’ouvrage. Dans le cas jugé, le garde-corps, élément de protection et partie intégrante de l’immeuble, est précisément au centre du débat.
Autre point clé : cette responsabilité est classiquement analysée comme une responsabilité “de plein droit”. Autrement dit, la victime n’a pas à prouver une faute du propriétaire au sens moral ; elle doit établir le lien entre la ruine et le défaut d’entretien (ou un vice de construction). C’est ensuite au propriétaire de tenter de s’exonérer, ce qui est rarement simple.
“Sans droit ni titre” ne veut pas dire “sans protection” : pourquoi l’illégalité ne suffit pas
La question qui fâche, c’est celle de la faute de la victime. Dans bien des régimes de responsabilité, le comportement de la victime peut réduire ou exclure l’indemnisation si ce comportement a causé le dommage. Ici, les propriétaires soutenaient que le maintien illégal devait jouer contre l’occupante.
La Cour de cassation tranche : l’occupation sans droit ni titre n’est pas une faute qui exonère le propriétaire au titre de l’article 1244, dès lors que l’accident est imputable au défaut d’entretien. Dit autrement, rester illégalement dans un logement n’autorise pas le propriétaire à laisser un garde-corps dangereux.
Ce raisonnement peut surprendre, mais il s’explique par la logique même du texte. L’article 1244 vise la sécurité du bâti : il fait peser sur le propriétaire une obligation forte de maintenance, parce que lui seul a la main sur la conservation de l’immeuble, les travaux structurels et les décisions lourdes. Sur ce terrain, le statut de l’occupant compte moins que la dangerosité objective du bâtiment.
Après la fin du bail : quelles obligations concrètes pour le bailleur ?
Une fin de bail ne coupe pas tout lien avec le logement. Certes, l’occupant devient expulsable, mais il existe des documents pour protéger les propriétaires des squatteurs. Le propriétaire reste propriétaire, avec les responsabilités qui vont avec, notamment quand l’état de l’immeuble crée un risque, même dans des cas extrêmes d’impayés.
Dans la vraie vie, cela impose de continuer à gérer l’entretien “vital”. Les réparations urgentes et les mises en sécurité (garde-corps, balcon fragilisé, escalier instable, infiltration qui attaque une structure) ne peuvent pas être ignorées sous prétexte que la personne ne devrait plus être là. À défaut, le propriétaire prend un risque civil, et parfois assurantiel.
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Le piège, c’est que la procédure d’expulsion peut être lente. Et quand la situation se tend à l’approche de l’hiver, certains se disent qu’ils n’ont “plus qu’à attendre”. Or la trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions, pas l’obligation de ne pas laisser un danger. Pour 2025-2026, elle court du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026, avec des exceptions prévues par les textes.
Expulsion, trêve hivernale, squats : ne pas tout confondre
Le débat public mélange souvent “locataire qui se maintient” et “squatteur”. Juridiquement, la situation peut changer la procédure, notamment pour récupérer des loyers. Mais l’enseignement de l’arrêt de 2022 porte sur autre chose : la sécurité du bâtiment et la charge de l’entretien.
Même quand une expulsion est gelée pendant l’hiver, le propriétaire reste exposé si un accident est causé par l’état de l’immeuble. La Cour de cassation rappelle ici un principe assez strict : l’illégalité d’une occupation ne transforme pas un défaut d’entretien en “problème de la victime”.
On touche à une reality très concrète pour les bailleurs : si un élément de structure ou de protection est défectueux, il faut intervenir, même si l’accès au logement est compliqué ou conflictuel. En cas d’impossibilité d’entrée, il devient crucial de documenter, d’alerter, de faire constater, et de passer par les voies légales (mise en demeure, référé si danger, démarches via syndic si parties communes), plutôt que de laisser pourrir.
Comment un propriétaire peut limiter le risque (sans se mettre hors-la-loi)
La tentation de “faire pression” pour récupérer sa maison peut coûter très cher. Condamner une porte, couper des fluides, retirer des équipements : ces méthodes exposent à des poursuites et retournent souvent le dossier contre le bailleur. L’enjeu, au contraire, est de rester dans un cadre propre et traçable.
D’abord, il faut identifier ce qui relève de l’urgence de sécurité. Un garde-corps branlant, une rambarde fissurée ou un balcon fragilisé ne sont pas de simples “travaux de confort”. Ensuite, la preuve compte : photos datées, devis, courriers, constats, et échanges écrits permettent de montrer que le propriétaire n’a pas “laissé faire”.
Enfin, l’assurance ne doit pas être un angle mort. Certaines garanties peuvent jouer (responsabilité civile du propriétaire, assurance immeuble, PNO), mais elles n’aiment pas les négligences caractérisées. Là encore, anticiper, déclarer et conserver les traces des démarches peut éviter une double peine : condamnation + contestation de garantie.
Ce que dit cette affaire aux bailleurs… et aux occupants
Côté propriétaires, le message est rude mais clair : on ne “suspend” pas l’entretien d’un bâtiment parce qu’un conflit locatif est en cours. Sur le plan de la responsabilité civile, la conservation de l’immeuble reste une obligation lourde, et l’article 1244 est une base juridique redoutable en cas d’accident.
Pour les occupants, l’arrêt ne crée pas un “droit à rester”. L’occupation sans droit ni titre expose toujours à une expulsion et à des indemnisations. Mais si un dommage provient d’un défaut d’entretien du bâti, les juges peuvent considérer que la sécurité prime sur le statut d’occupation.
Un logement doit-être un endroit sûr
Cette décision de la Cour de cassation remet une idée à l’endroit : un logement n’est pas qu’un contrat, c’est aussi un bâtiment qui doit rester sûr. Même dans un bras de fer après la fin d’un bail, la responsabilité du propriétaire peut être engagée si un défaut d’entretien provoque un accident. Pour les bailleurs, la meilleure protection reste souvent la moins intuitive : continuer à sécuriser, documenter chaque démarche, et laisser la justice trancher l’occupation, sans jouer avec l’état du bâti.
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