Ce trentenaire achète 36 m² à Paris grâce à ses proches… sans payer un centime d’impôt
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Une nouvelle mesure fiscale a tout changé pour ce trentenaire parisien. Grâce à ses parents et à son oncle, il a pu acheter un appartement neuf sans verser un seul euro au fisc. Voici comment.
Olivier a 38 ans et, en mai 2025, il a réussi à acheter un appartement de 36 m² à Paris pour 400 000 euros. Rien de très exceptionnel jusqu’ici. Sauf qu’il n’a payé aucun impôt sur les 250 000 euros qu’il a reçus de ses parents et de son oncle. Une opération rendue possible grâce à une nouvelle loi entrée en vigueur en février 2025, passée plutôt inaperçue.
Depuis le 15 février 2025, les dons faits à un membre de la famille peuvent être exonérés d’impôts dans un cadre précis : l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou la rénovation énergétique. Et dans la limite de 100 000 euros par membre donnateur et 300 000 euros par bénéficiaire.
Olivier a donc reçu 100 000 euros de chacun de ses parents. Et 50 000 euros de son oncle, qui n’avait pas d’enfants. Sans cette mesure, il aurait dû s’acquitter de plus de 63 000 euros d’impôts. Un quart du montant reçu.
Un appartement sans se ruiner
Le reste du montant, 150 000 euros, Olivier l’a emprunté à la banque. En limitant son emprunt, il a préservé sa capacité d’endettement pour d’éventuels projets futurs. Une stratégie très avantageuse, validée par sa notaire, Nathalie Couzigou-Suhas, qui alerte toutefois : « attention à ne pas trop déshabiller ses proches pour un achat ».
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En effet, si cette opportunité semble idéale pour certains, elle repose sur la capacité financière des parents ou grands-parents à donner des sommes aussi importantes. Tous les Français ne peuvent pas profiter de cette mesure dans les mêmes conditions.
Une loi qui change la donne pour les jeunes acheteurs
Ce dispositif, mis en place par la loi de finances 2025, est valable jusqu’au 31 décembre 2026. Il vise à stimuler l’achat immobilier neuf ou la rénovation énergétique. Une façon aussi de relancer un marché en berne et d’accompagner les jeunes dans l’accession à la propriété.
Ce type de don peut être fait par des parents, grands-parents, oncles ou tantes, à condition que ces derniers n’aient pas eux-mêmes de descendants. En contrepartie, le logement doit être occupé en résidence principale ou loué à une personne qui en fait sa résidence principale.
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Le cas d’Olivier montre que des stratégies patrimoniales intelligentes, appuyées par des professionnels, peuvent faire une grande différence. Encore faut-il être bien informé. Car même les spécialistes du secteur reconnaissent que cette mesure est encore méconnue du grand public.
Une réforme critiquée pour son inégalité
Mais tout le monde ne voit pas cette mesure d’un bon œil. Certains experts y voient un dispositif injuste, bénéficiant principalement aux classes aisées. Donner 250 000 euros reste un luxe que beaucoup de familles ne peuvent pas se permettre.
Cette loi pourrait donc accentuer les inégalités patrimoniales, en permettant aux plus riches de transmettre davantage sans impôts, tout en pérennisant leur patrimoine au sein du cercle familial.
Reste que pour ceux qui peuvent en profiter, c’est une aubaine à ne pas manquer. Il est donc essentiel de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier sa situation et agir avant l’échéance de 2026.
